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Département de l’Hérault
Commune de SERIGNAN
N° INSEE 34-299
Élaboré par :
REVISION GENERALE DU PLU
Pièce 2b– OPERATION EN COURS
ZAC « LES JARDINS DE SERIGNAN »
Après enquête publique
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DEPARTEMENT DE L’HERAULT
COMMUNE DE SERIGNAN
PLAN LOCAL D’URBANISME
ZAC ‘LES JARDINS DE SERIGNAN’
Janvier 2012
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COMMUNE DE SERIGNAN / PLAN LOCAL D’URBANISME / ZAC ‘LES JARDINS DE SERIGNAN 2
DEPARTEMENT DE L’HERAULT
COMMUNE DE SERIGNAN
PLAN LOCAL D’URBANISME
ZAC ‘LES JARDINS DE SERIGNAN’
1) PRESENTATION DU PROJET ET DES ENJEUX
2) DOCUMENTS ANNEXES
ANNEXE 1 : ETUDE HYDRAULIQUE
ANNEXE 2 : RESEAUX
ANNEXE 3 : ZNIEFF - ETUDE FAUNE/FLORE – ETUDE D’INCIDENCE NATURA
2000
ANNEXE 4 : PLAN de Financement AFUA
ANNEXE 5 : PLANNING
ANNEXE 6 : ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT - PLAN DE COMPOSITION
VOLET D’INSERTION PAYSAGERE
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1) PRESENTATION DU PROJET ET DES ENJEUX
Rappel historique.
L’AFUA « les Jardins de Sérignan », association foncière urbaine autorisée par arrêté préfectoral du 2
décembre 1988 au visa de la loi du 21 juin 1865 modifié par arrêté du 27 décembre 1988.
L’AFUA est un établissement public sous tutelle de l’État.
Son périmètre recouvre une superficie de 86 hectares sur le territoire de la Commune de Sérignan à
proximité immédiate du territoire de la Commune de Valras dont environ 26 Ha destinés à la
construction, environ 19 Ha en campings, 8 hectares d’habitat existant, et le solde, soit environ 40 Ha
en espaces publics (voiries, espaces verts, équipements publics, bassins de rétention, zones d’intérêt
faunistique et floristique protégées).
Son objet statutaire est :
- le remembrement des terrains situés à Sérignan, lieu-dit « Cosses du Falgairas et de la Galine », et la
modification corrélative de l’assiette des droits de propriété, des charges et servitudes y rattachées ;
- la réalisation des travaux d’équipement et d’aménagement nécessaires y compris les constructions,
l’entretien et la gestion des ouvrages d’intérêt collectif. »
Le périmètre de l’AFUA a fait l’objet au début des années 1990 d’une procédure ZAC (zone
d’aménagement concerté).
Le dossier de réalisation de ZAC a été approuvé parle conseil municipal de Sérignan, après enquête
publique, le 22 octobre 1991et modifié le 26 septembre 1994.
Ce dossier est composé d’un rapport de présentation, d’une étude d’impact, de plans de zonage, de
plans des différents réseaux et d’un règlement.
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Ce règlement distingue 6 secteurs :
- ZA/j doté d’un COS de 0,30
- ZB/j doté d’un COS de 0,30
- ZC/j doté d’un COS de 0,29
- ZD/j doté d’un COS de 0,30
- ZE/j doté d’un COS de 0,10
- ZF/j doté d’un COS de 0,10
Tous ces secteurs peuvent accueillir de l’habitat à titre individuel et collectif.
Les deux derniers secteurs dotés d’un COS de 0,10 sont principalement destinés à l’accueil de
campings.
Par convention, la Commune a confié la charge de l’aménagement de cette ZAC à l’AFUA.
Par convention tripartite du 22 janvier 1991, conclue entre la Commune de Sérignan, l’AFUA et, la
Commune de Vendres, cette dernière s’est engagée à réaliser les travaux permettant l’évacuation des
eaux usées et pluviales de l’AFUA via son territoire et ses réseaux publics.
D’importants travaux d’aménagement ont alors été lancés. Malheureusement pour des raisons diverses
d’ordre principalement financier et administratif l’opération n’a pas été achevée. L’AFUA est alors entrée
dans une longue période de turbulences.
Au cours de l’année 2006, le syndicat de l’AFUA a conclu avec plusieurs opérateurs locaux un accord
visant à la vente de terrains appartenant à l’AFUA, au versement de participations au coût
d’aménagement et, à la fourniture d’appui technique et d’une caution visant à garantir l’achèvement des
travaux d’aménagement.
Par ailleurs, la Commune voisine de VENDRES, ayant la capacité de desservir en eau potable
l’ensemble du secteur de l’AFUA, a autorisé le principe de raccordement de cette opération sur son
réseau. Une convention entre la Commune de Sérignan, la communauté d'agglomération Béziers –
Méditerranée, l’AFUA et la Commune de VENDRES définira les conditions techniques et financières de
ce raccordement.
Ces difficultés techniques réglées, Monsieur le préfet de l’Hérault a alors saisi la trésorerie générale
d’une mission d’audit du plan de reprise de l’opération.
Cette Mission a conclu à la pertinence financière de ce plan.
Monsieur le préfet a demandé alors à ses services d’étudier avec l’AFUA les modalités administratives
de ce plan de reprise et notamment à ses hydrauliques d’étudier les risques hydrauliques identifiables
sur le périmètre de l’AFUA/ZAC.
Dans ce cadre ont été étudiés en concertation avec le bureau d’études spécialisé, CEREG, mandaté
par l’AFUA :
. le risque de submersion marine (type tsunami),
. le risque d’inondation fluviale via l’Orb.
Le bilan de ces études a été intégré dans le projet de révision du PPRI.
Un secteur situé au sud de la zone d’une superficie de 3,5 hectares a été classé en zone d’aléa fort
inconstructible, une partie a été classée en secteur d’aléa faible dans laquelle les constructions sont
soumises à des contraintes de niveau.
Ces analyses seront plus précisément exposées :
. dans le dossier préalable à l’autorisation loi sur l’eau que l’AFUA soumettra prochainement aux
services compétents de l’État ;
. dans le volet hydraulique développé en annexe 1.
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Aujourd’hui la Commune soutenant ce plan de reprise du projet de l’AFUA a souhaité toiletter le volet
réglementaire de la ZAC approuvé afin de mettre en compatibilité avec la réglementation en vigueur, et
principalement les objectifs d’aménagement posé par la loi solidarité et renouvellement urbain du 31
décembre 2000 (SRU), de la loi ENL et des lois Grenelle I et II.
Le dossier de ZAC (plan et règlement) ayant été intégré dans le POS communal par application de la loi
SRU, ce toilettage doit être réalisé dans le cadre de la révision générale du plan d’occupation des sols
communal valant plan local d’urbanisme.
Ces modifications de détail, ont deux objectifs :
- d’une part la mise en conformité du dossier de ZAC avec la réglementation en vigueur.
Il s’agit principalement :
. de supprimer les dispositions relatives aux superficies minimales des terrains constructibles ; de
telles dispositions sont, en effet, contraires aux dispositions de la loi SRU,
. de modifier la présentation obsolète des dispositions du règlement.
. d’imposer la construction de logements dits sociaux dans la proportion minimale imposée par le
programme local d’habitat (PLH) de 25% pour toutes les opérations visant à la construction de 4
logements au moins.
- d’autre part, supprimer les distinctions opérées au fil du temps entre les différents sous-secteurs
délimités dans la zone, distinctions qui apparaissent aujourd’hui sans fondement, sans justification et
dans tous les cas obsolètes.
Il s’agit principalement de regrouper, dans une seule et même zone, tous les sous-secteurs bénéficiant
d’un règlement quasi identique et d’un coefficient d’occupation des sols quasi identique.
En matière de zonage, deux grandes zones sont ainsi créées :
. une zone désignée AUZ2a : cette zone principalement destinée à accueillir de l’habitat individuel ou
collectif et quelques commerces de détail regroupe tous les sous-secteurs précédemment délimités
bénéficiant de COS de 0,29 ou 0,30 pour lequel le COS retenu est de 0.30.
. une zone désignée AUZ2b : cette zone est principalement destinée à accueillir des activités de
camping et d’hôtellerie de plein air et pourra recevoir des extensions limitées de locaux liés à cette
activité. Il comprend des campings actuellement exploités dans le périmètre de l’AFUA/ZAC, et de
l’habitat diffus existant, pour lequel le COS retenu est de 0.10.
Cette zone comprend les campings actuellement exploités dans le périmètre de l’AFUA/ZAC.
ZAC LES JARDINS DE SERIGNAN
PROGRAMME DE CONSTRUCTIONS
EXISTANTES
LOGEMENTS PLACES
HABITAT RESIDENTIEL
PERMANENT 70
HABITAT TOURISTIQUE 50
CAMPINGS, HABITATIONS
LEGERES DE LOISIR 663
PROJETEES
HABITAT RESIDENTIEL
PERMANENT 540
HABITAT
TOURISTIQUE 360
CAMPINGS, HABITATIONS
LEGERES DE LOISIR 50
TOTAL 1020 713
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L’AFUA et le SCOT du Biterrois
Sérignan intègre le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) du Biterrois, prescrit le 11 juin 2003 et
arrêté le 9 décembre 2011.
Ce Schéma couvre le territoire de 87 communes et rassemble plus de 213 000 habitants sur un
territoire de 205 000 hectares dont 52 000 ha maritimes. Ces 87 communes sont regroupées au sein de
8 communautés de communes et 2 communautés d’agglomération qui sont Béziers Méditerranée et
Hérault Méditerranée
La poursuite de la réalisation de cette opération a été validée par le syndicat mixte du SCoT du Biterrois
le 17 mai 2011.
Cette opération, en effet,
. d’une part est autorisée de façon définitive depuis plus de 20 ans. Elle a donc été prise en compte, en
tant que telle, par le projet de volet littoral du SCoT aujourd’hui en cours d’instruction.
. d’autre part, est conforme aux principes du volet littoral du SCoT arrêté le 9 décembre 2011 à savoir
urbanisation d’une superficie développant environ 47 hectares :
Détail de la superficie retenue :
ZAC 840 000
Zone Rouge 32 500
ZNIEFF + Zone Plantain de Cornut 43 000
Camping 154 000
Habitat existant 147 500
Zones à urbaniser dont voiries 463 000
L’AFUA et le PPRI
Le périmètre de l’AFUA est concerné par le plan de prévention des risques inondation du bassin
versant de l’Orb.
La version de ce document arrêtée le 29/09/1999 délimitait dans le périmètre de l’AFUA une zone bleue
dans laquelle les constructions n’étaient admises que sous condition de niveau des surfaces habitables.
La version de ce document arrêtée au printemps 2011 délimite dans le périmètre de l’AFUA une zone
rouge et une zone bleue.
Le projet a été modifié afin de tenir compte de cette nouvelle réglementation. Voir en ce sens l’annexe 6
- orientations d’aménagement.
Le zonage du PPRI a été reporté sur le plan de composition de la ZAC.
Ainsi le secteur classé en zone rouge est devenu strictement inconstructible.
Les espaces classés en zone bleue seront bâtis dans le respect du règlement applicable du PPRI.
Notamment la surface du 1er plancher aménagé sera calée sur vide sanitaire à la cote de PHE + 30 cm
minimum.
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L’AFUA, la ZNIEFF et les zones humides.
Une ZNIEFF et une zone humide ont été délimitées dans le périmètre.
Cette délimitation ayant un impact fort sur le projet d’aménagement, l’AFUA, comme cela a été
préconisé dans le cadre de l’évaluation environnementale réalisée dans le cadre de la révision du PLU,
a demandé au cabinet d’écologue IN Situ d’analyser cette problématique : ce dernier a réalisé un audit
des impacts du projet sur ces secteurs protégés et a proposé des modifications pour réduire au
maximum lesdits impacts.
Le rapport présenté par In Situ est présenté en annexe 3.
Ses conclusions sont les suivantes.
« Si l’application des mesures présentées ci-dessus est respectée, l’intensité ses impacts du projet sera
négligeable ou nulle en ce qui concerne les groupes suivants :
- la flore ;
- les habitats ;
- les Insectes ;
- les Reptiles ;
- les Oiseaux ;
- les Mammifères terrestres et les Chiroptères.
Inversement, des impacts résiduels (non réductibles) subsisteront :
- sur les animaux et les habitats d’espèces du groupe des Amphibiens ; néanmoins, l’intensité
de ces impacts sera sensiblement atténuée ;
- sur les zones humides du périmètre d’étude immédiat. »
Etant rappelé :
- que le cabinet In Situ préconise pour ce faire :
. la sanctuarisation de la ZNIEFF du clos marin
. la préservation de zones « corridors » : les noues maillant la ZAC
. la création de passage sous-route pour la petite faune terrestre
. gestion de l’entretien des habitats d’espèce
. création d’habitats d’espèces d’amphibiens : creusement dans la ZNIEFF d’une mare à l’endroit
préconisé par IN SITU
. préservation des deux sites d’implantation du plantain cornu.
. phasage des travaux de préparation du terrain hors période principale de reproduction d’espèces
. organisation des travaux de préparation du terrain, avec zones refuges temporaires
. création de barrières amphibiens le long du réseau routier
- que l’AFUA s’engage à mettre en œuvre toutes ces mesures qui sont récapitulées sur le plan IN SITU
figurant en page 76 de son rapport. Les différents plans de présentation du projet intègrent d’ores et
déjà ces demandes.
L’AFUA et la problématique hydraulique.
Cette question a été confiée au BET CEREG.
Sur la base des préconisations du PPRI : 100 litres retenus par m2 imperméabilisé, l’AFUA a prévu la
création de 30 000 m3 de rétention (surface imperméabilisé : 296853 m2).
Cf. volet hydraulique en annexe 1.
Le volet hydraulique a été traité en partenariat avec le cabinet In Situ afin de dimensionner et
positionner les bassins de rétention et les noues maillant le projet non seulement dans un souci de
préservation des espèces végétales et animales présentes mais également dans le souci de favoriser
leur maintien et leur bon développement dans le périmètre du projet.
Notamment la création d’une mare est projetée dans la ZNIEFF sur proposition d’IN SITU.
Les bassins et les noues ne seront pas imperméabilisés artificiellement.
Il sera noté que le cabinet In Situ considère que la protection mise en place et le maillage hydraulique
projeté sont de nature à permettre la préservation des espèces devant être protégées. Alors qu’un
maintien de ces espèces dans l’état actuel est de nature à court ou moyen terme à compromettre leur
survie.
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Les réseaux de l’AFUA.
Le plan des réseaux est produit en annexe 2.
Depuis 1991 la Commune s’est engagée par convention à recevoir et traiter les eaux usées et pluviales
de l’opération.
Le collecteur du réseau pluvial de Vendres a été étudié et validé dans le cadre de la révision du PLU de
Vendres en intégrant le volume d’eaux de pluie en provenance de la ZAC.
Les réseaux permettant l’évacuation des eaux usées de l’opération ont été construits par la Commune
de Vendres. La capacité de station d’épuration a été récemment augmentée. Cette augmentation
intègre les 4500 eq/habitants en provenance de la ZAC.
En 2008 la Commune de Vendres a par convention accepté d’alimenter en eau potable l’opération.
Une convention entre la Commune de Sérignan, la communauté d'agglomération Béziers –
Méditerranée, l’AFUA et la Commune de VENDRES précisant les conditions techniques et financières
de ce raccordement est en cours de signature. Cf. plan des réseaux en annexe 2.
AFUA et logement social.
Le règlement de l’opération a été mis en conformité avec le PLH en imposant la construction de 25% de
logements dits sociaux pour toutes les opérations visant à la construction de 4 logements au moins.
Bilan prévisionnel de l’AFUA tel que validé par Monsieur Oger TPG
Le plan de reprise de l’AFUA a fait l’objet d’un audit financier commandé par Monsieur le Préfet de
Région et réalisé par la Trésorerie générale.
Cet audit a conclu à la pertinence économique de ce plan.
Pertinence qui a justifié l’aval donné par Monsieur le Préfet de Région et Monsieur le sous--préfet de
Béziers à la reprise de l’opération.
Récemment l’AFUA a fait valider par Monsieur Oger, TPG, son prévisionnel financier.
Cf. plan de financement en annexe 4.
Il sera rappelé l’économie générale de ce plan.
Les travaux d’aménagement primaires de l’opération d’un montant de 4.400.000€ sont financés par la
vente de terrain à un pool de promoteurs et les participations versées par les propriétaires de l’AFUA.
Les promoteurs garantissant, d’une part, le financement de ces travaux primaires – tout dépassement
de cette enveloppe financière sera financée par le versement d’un complément de prix par le pool de
promoteurs - et, d’autre part, l’achèvement de ces travaux. Le pool s’est engagé, en effet, à se porter
caution de cet achèvement envers la Commune.
Les travaux d’aménagement secondaires de l’opération d’un montant de 3.751.501€ sont financés par
les propriétaires de l’AFUA (971.501€) et la vente des terrains propriété de l’AFUA (2.600.000€).
Les dettes de l’AFUA, 1.074.870€ sont payées par les adhérents de l’AFUA.
Étant relevé que ce plan de financement a été présenté en AG de l’AFUA le 1er juillet 2011 en présence
de Monsieur Oger, TPG, qu’il a été validé par le conseil syndical le 30 aout 2011. A cette occasion de
nouvelles bases de répartition des dépenses de l’AFUA ont été arrêtées.
La participation arrêtée, faiblement supérieure à celle réclamée à l’origine, est égale pour la zone
AUZ2a à 60€ par m2 SHON.
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AFUA – Planning et principe de réalisation. (Annexe 5)
- Viabilité primaire
L’AFUA conformément à son objet statutaire réalisera l’intégralité des travaux primaires nécessaires à
l’aménagement de son périmètre : réseaux des voies primaires, réseaux : eau assainissement pluvial
électricité téléphone, maillage hydraulique : bassins noues.
Ces travaux seront réalisés en une seule tranche dès le lancement de l’opération d’aménagement.
L’enveloppe financière et l’achèvement de ces travaux sont garantis par une caution des promoteurs.
- Viabilité secondaire
Le pool d’aménageur, dès l’obtention d’un permis d’aménager sur le tènement acquis, réalisera les
travaux de viabilité secondaires autorisés par cette autorisation d’urbanisme.
L’AFUA réalisera sur le reste de la zone les travaux nécessaires à la viabilisation des parcelles
appartenant à ses adhérents.
- S’agissant des principes d’aménagement.
Les travaux d’aménagement seront réalisés en une seule tranche et en continuité avec les espaces
bâtis existants sur le territoire des communes limitrophes de Valras et Vendres.
AFUA – Orientations d’aménagement – Prescriptions architecturales et d’aménagement – Impact
paysager. (Annexe 6)
Au delà des orientations d’aménagement qui de par leur insertion dans le PLU de Sérignan deviennent
opposables aux constructeurs, l’AFUA a proposé à la Commune de Sérignan qui l’a accepté de
conclure un avenant à la concession d’aménagement les liant valant cahier des charges des règles
d’aménagement et d’architecture de la ZAC.
Tous les projets de construction envisagés dans la zone devront être conformes aux règles fixées par
ce cahier.
La Commune de Sérignan sera doublement en mesure de faire respecter ces règles :
- d’une part, en vertu des dispositions de l’article L 311-4 du code de l’urbanisme, les adhérents devront
impérativement joindre à toute demande de permis de construire la convention dite « de participation »
qu’ils auront conclu avec la Commune ;
- d’autre part, en application des dispositions du cahier des charges les demandes de permis de
construire devront être visées par l’architecte-conseil de l’AFUA qui attestera de la conformité du projet
de construction aux règles dudit cahier des charges.
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2) DOCUMENTS ANNEXES
ANNEXE 1 : ETUDE HYDRAULIQUE
ANNEXE 2 : RESEAUX
ANNEXE 3 : ZNIEFF - ETUDE FAUNE/FLORE – ETUDE D’INCIDENCE NATURA
2000
ANNEXE 4 : PLAN de Financement AFUA
ANNEXE 5 : PLANNING
ANNEXE 6 : ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT - PLAN DE COMPOSITION -
VOLET D’INSERTION PAYSAGERE
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ANNEXE 1 : ETUDE HYDRAULIQUE
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